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市面上的售楼系统存在哪些主要问题?

发布时间:2020-11-11 17:21

    市面上的售楼系统存在哪些主要问题?站在中央政府的角度,如何将经济收入与民生问题的“交叉点”恢复到合理的平衡点附近,是目前问题的主要解决方面。
 
 

    (一)从对大售楼系统的优化配置方面

 
    通过调整城镇房地产的空间布局对需求进行归类重组。从纵向来说,社会不同阶层对住房的要求不尽相同,可根据阶层比例而合理安排住房供应结构。从横向来说,应尽量发挥土地集聚经济效益,也就是将相同功能地块聚集形成专门化地块,如城市CBD、中关村软件园区等,发挥规模效应,并应势进行一定的郊区化,减少市中心的人口密度压力。此外,对于在一些劳动力较集中地区,如工业区和经济开发区,可集中建设新政策性住房,可减少交通成本,缓解城市交通压力。
 

    (二)从对每个子售楼系统的调节方面

 
    1、针对子售楼系统A(中央政府)
 
    (1)增大住房供给量,特别是针对中低收入人群的实用性住房。目前,受高房价冲击最大的人群应作为国家首要的住房政策照顾对象,从解决最需要的地方入手。
 
    (2)加强对地方房价调控的监督,相应弱化GDP的价值。在国家房价调控一系列的政策出台以后,地方政府也相继表态,对其调控目标应跟进监督,该治理的地方不能手软,勇于刺破房价泡沫。
 
    (3)倡导国有资产率先退出房产市场。中央政府可以直接调动国有资产,目前,国内的央企和国企之前涉足房地产开发和运营的成分正逐步退出,很大程度上削弱了售楼系统C(运营)的实力。
 
    2、针对子售楼系统B(地方政府)
 
    (1)将“土地财政”分离出地方GDP政绩考核体系,独立计量。地方政府拍卖土地形成的土地财政,是催生高房价很重要的一个方面,高地价作为房地产的成本随着房地产的供应链最终流转到消费者,也就是购房者手中。而且,GDP总量和增幅作为全国上下最重要的政绩衡量指标,地方政府为争得政治上更高的发言权和经济上更高的发展空间,不惜将辖内的土地高价卖给房地产开发商,形成房地产行业最近几年在各地火热开展的重要原因。
 
    (2)禁止地方政府担保运营房地产项目。有的在资信上不太合格的房地产开发商为了更容易融资和建设,将地方政府作为其坚强后盾,用地方政府或机构作为担保,向银行申请贷款等。地方政府也为了招商引资、GDP指标等方面的考虑,不轻易拒绝作为担保方此类要求。如此下去,地方政府将不堪重负,如若一旦出现问题,政府的公信力将一去不复返。
 
    3、针对子售楼系统C(运营方)
 
    (1)加强政策法规的约束,减少房地产市场的投机机会。物业税、房产税等新税种在试点地区逐步扩展开来,增加拥有多套住房的人的持有成本,减少投机者的投资热情。
 
    (2)完善信用评级机制,调整商业银行贷款政策,缩小房地产领域投资规模。引入并支持第三方资信评级机构的市场参与度,将市场中的各企业逐步加入信用评级体系之中。为响应中央政府调控房价的号召,四大国有商业银行去年已率先逐步减少对房地产领域的贷款提供,审批程序也非常严格。在此基础上,提醒地区银行和相关金融机构在对房地产领域的投融资风险,提倡对其规模逐步减少,减少不良贷款。
 
    4、针对子售楼系统D(购房人)
 
    (1)引导和扩展民众多样化的投资产品。实业和金融寻求进一步的支持和融合,对民间投资产品进行创新,同时,监管机构对投资产品的审批仍需加强重视,吸取2008年美国金融危机的教训,增强金融监管。
 
    (2)引导社会文化,提倡正确合理的买房消费心理。在公共媒体的内容宣传方面,倡导合理的消费心理,对于房价目前的刚性进行科学分析,减少社会的投机动机;同时提供减轻买房压力的各种途径,舒缓潜在购房人的压力。
 
    房地产市场的过于火热使得社会各界讨论热点聚焦于此,住房与股票在投资商具有一定的相似性,可是一旦遇到了楼市的“拐点”,类似于股市的大盘熊市,本想用于投资增值而持有的住房瞬时会成了“烫手山芋”,因此,房地产市场的风险依然存在,并不是社会现在流传的“房子是目前唯一不会贬值的东西”那样必然可以保值增值。目前的房价之所以高得离谱,房价是个表征,内在的主要原因是售楼系统运行偏离平衡。
 
    在房地产系统的运行原理的基础上,将整个系统分为四个子系统,对子系统之间的关系和各自的实力进行比较分析,可以知道目前房地产调控主要解决的就是子系统A(中央政府)和子系统C(运营方)之间的博弈。首先对整个售楼系统进行优化,提出对房地产空间布局的优化配置,再针对各个子系统目前的不合理之处进行对症下药。如果这些方面的执行效果理想,房地产售楼系统的运行将得到优化,达到良性发展的平衡态。

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