地产目标成本管理系统-房地产目标成本包括哪些内容

发布时间：2024-08-29 01:50

地产目标成本管理系统 - 房地产目标成本包括哪些内容

在房地产开发过程中，成本控制始终是重中之重。目标成本管理作为一种科学的成本管理方法，能够有效地将成本控制目标分解到项目的各个阶段和环节，从而实现对项目成本的全面控制。本文将详细阐述房地产目标成本管理系统，并从多个方面介绍房地产目标成本的构成内容。

一、房地产目标成本管理系统概述

房地产目标成本管理系统是指以项目全生命周期为管理对象，以实现项目利润最大化为目标，以成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核为主要内容，以现代化信息技术为支撑，将企业各部门、各参建单位纳入统一的成本管理平台，实现项目成本目标的动态管理体系。

房地产目标成本管理系统主要包括以下几个子系统：

1. 目标成本测算子系统: 该系统主要负责根据项目可行性研究报告、初步设计方案等资料，对项目总成本进行预测和测算，并制定初始目标成本。

2. 目标成本分解子系统: 该系统将总目标成本按照一定的原则和方法，分解到各个分项工程、专业系统和责任单位，形成各责任主体的分目标成本。

3. 目标成本控制子系统: 该系统通过对项目实施过程中的各项成本进行动态跟踪和分析，及时发现偏差并采取措施进行纠正，确保项目实际成本不超过目标成本。

4. 目标成本核算子系统: 该系统负责对项目实际发生的各项成本进行归集、分配和核算，为成本分析和考核提供准确的数据支持。

5. 目标成本分析与考核子系统: 该系统对项目成本执行情况进行分析和评价，找出成本控制的成功经验和存在问题，并对各责任单位进行绩效考核，促进成本管理水平的不断提升。

二、房地产目标成本构成

房地产目标成本是指在保证项目质量和工期的前提下，企业为实现预期利润目标而确定的项目开发成本总额。它涵盖了项目开发建设全过程的全部费用支出，主要包括以下几个方面：

1. 土地费用

土地费用是房地产开发的第一项成本支出，也是影响项目总成本的最重要因素之一。它包括土地征用及拆迁补偿费、土地开发费用、土地增值税等。

土地征用及拆迁补偿费: 指为取得土地使用权而支付给被征地单位和个人的费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。

土地开发费用: 指为使土地达到建筑条件而进行的各项基础设施建设费用，包括道路、管网、绿化、照明等工程费用。

土地增值税: 指国家对房地产开发商转让土地使用权取得的增值额征收的一种税费。

2. 前期工程费

前期工程费是指项目立项到取得施工许可证阶段发生的各项费用，主要包括可行性研究费、勘察设计费、监理费、招标代理费、保险费等。

可行性研究费: 指委托专业机构对项目进行市场调研、技术经济分析等，编制可行性研究报告的费用。

勘察设计费: 指委托勘察设计单位进行工程地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计等发生的费用。

监理费: 指委托监理单位对工程建设过程进行监督管理的费用。

招标代理费: 指委托招标代理机构进行工程招标活动的费用。

保险费: 指为项目建设过程中的各种风险购买保险而支付的费用。

3. 建安工程费

建安工程费是房地产开发成本中占比最大的部分，指建筑工程和安装工程所发生的全部费用，包括人工费、材料费、机械使用费、措施费、规费、税金等。

人工费: 指施工过程中直接从事建筑安装工程施工人员的工资、福利、社会保险等费用。

材料费: 指施工过程中消耗的各种建筑材料、构配件、设备的采购费用。

机械使用费: 指施工过程中使用的各种机械设备的租赁费、折旧费、燃料动力费等。

措施费: 指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。

规费: 指国家或地方部门依法征收的费用，如工程定额测定费、社会保障费、住房公积金等。

税金: 指施工企业按规定缴纳的各种税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

4.配套工程费

配套工程费是指与主体建筑工程相配套的附属设施建设费用，主要包括小区道路、绿化、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯、安防等工程费用。

小区道路: 指小区内部的道路、广场、停车场等设施的建设费用。

绿化: 指小区内部的绿化种植、园林景观等设施的建设费用。

供水、排水: 指小区内部的供水管道、排水管道、水泵房等设施的建设费用。

供电: 指小区内部的供电线路、变配电设施等建设费用。

供暖: 指小区内部的供暖锅炉房、供暖管道等设施的建设费用。

燃气: 指小区内部的燃气管道、调压站等设施的建设费用。

通讯: 指小区内部的通讯线路、设备间等设施的建设费用。

安防: 指小区内部的监控系统、门禁系统等设施的建设费用。

5.管理费用

管理费用是指企业在组织和管理房地产开发经营活动中发生的各项费用，主要包括开发间接费、管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、

摊销费、财务费用等。

开发间接费: 指为组织和管理工程项目而发生的费用，如临时设施费、工程管理费等。

管理人员工资: 指企业管理人员的工资、福利、社会保险等费用。

办公费: 指企业发生的办公用品费、通讯费、水电费、物业管理费等费用。

差旅费: 指企业职工因公出差发生的交通费、住宿费、伙食补助费等费用。

折旧费: 指企业固定资产按照规定的年限和方法计提的折旧费用。

摊销费: 指企业无形资产按照规定的年限和方法计提的摊销费用。

财务费用: 指企业发生的借款利息、汇兑损失等费用。

6.销售费用

销售费用是指企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售人员工资、佣金、售楼处费用、房屋交付费用等。

广告宣传费: 指企业为宣传推广房地产项目而发生的广告费、宣传费等。

销售人员工资: 指企业销售人员的工资、福利、社会保险等费用。

佣金: 指企业支付给中介机构或个人的销售佣金。

售楼处费用: 指企业租赁、装修、维护售楼处发生的费用。

房屋交付费用: 指企业在房屋交付过程中发生的费用，如物业管理费、维修基金等。

7.不可预见费

不可预见费是指在项目实施过程中，由于客观原因或人为因素造成的，在项目初期难以预料的费用支出。

三、

房地产目标成本管理是房地产企业实现精细化管理的重要手段，它贯穿于项目开发的始终。通过建立科学的目标成本管理体系，并对各项成本进行严格控制，才能有效降低项目开发成本，提高企业经济效益。