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为什么有些竞品你就是追不上?
来源:易麦erp    日期:2021-02-02    阅读()
    不知道大家有没有发现这样的现象:在某一个区域里,卖得最好的项目是排名第二项目的2倍以上;在一个城市里,也是如此!
 
    纵然你使出了浑身解数,各种降价,各种促销,但是依然没有第一名卖得好!我记得非常清楚,2010年上海星河湾开盘,均价4.8万,一路之隔的竞品均价3万都不到,但是星河湾仍然一路绝尘,无论是在套数上还是金额上高居榜首。
 
    于是有人揣测:是不是因为星河湾的势头造得足?是不是星河湾的品质得到了市场的认可?
 
    这个说法不全对!要想解开这个谜团,我们需要使用经济学上的一个概念:幂定理!
 
    幂定理非常简单,指的是f(x)=x-1(X的负一次方)。它跟正态分布完全相反,正态分布的意思很容易理解,就是都在中间,极端的情况很少。幂定律告诉我们其实没有什么平均值,平均值是没有意义的。
 
 
    再翻译过来的意思是:对一件事情起决定作用的,往往是少数几个因素,其他大部分的因素都无关紧要。与我们常说的“二八定律”非常相像。比如,在美国,1%的人口控制着全国34%的财富;比如成年人的身高,主要集中在1.5米—1.8米之间,低于或高于这个区间的也很少。
 
    我们把这个理论运用到房地产上,可以发现,城市与城市之间的房价存在着“幂定理”关系:
 
 
    我们可以仔细看这张表格,以长三角的城市为例,上海是华东区的龙头城市,它在2019年的均价是54467元,而像南京、苏州、杭州这样的城市房价是上海的0.5—0.6倍,而无锡、常州、宁波等城市又是第二梯队城市房价的0.5—0.6倍;镇江、盐城、舟山、金华、嘉兴等城市又是第三梯队城市房价的0.5—0.6倍。也就是说,第一梯队后等级城市的房价比值大约是1:1/2:1/4:1/8。
 
    这就是城市的“集聚效应”造成的结果。集聚效应指的是各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力,是导致城市形成和不断扩大的基本因素。
 
    当然,这个理论依旧可以运用于同一个城市的不同板块中,甚至运用于同一个板块中的不同项目上去。比如杭州,望江新城和钱江新城的均价大约7万/平方米,未来科技城和奥体板块的均价是4.5万左右,临安、三墩板块大约是2-3万之间,周边乡镇也只有1-1.5万之间。
 
    有人一定会发问:面对这样的幂定理效应,我就没有办法了吗?我有没有可能成为那个“头羊”呢?
 
    营销是一个系统工程,你要想成为“头羊”决定因素是你的项目所在区域资源的集聚程度,如果项目周边配套完善、交通便利、资源珍贵,再加上性价比高,这才能奠定项目的“头羊”基础。营销技巧起的是锦上添花的作用,而不是雪中送炭。
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